成都寫字樓出租市場近十五年的供應與需求的變遷

【十五年之變】看成都寫字樓出租市場供應與需求的變遷

發布時間：2023-04-17 14:24:46

2007年，國內GDP增長率來到了14.2%的高點，也是這一年，GDP增長率見頂回落，野蠻增長轉變為高質量增長，中國制造走向中國智造。

供應量：

成都市寫字樓租賃市場的供應主要受宏觀經濟、突發事件及行業政策的影響；2008－2022年，整體呈先升后降的趨勢。

2007－2013年期間，成都市優質寫字樓新增供給量整體呈上升趨勢。自2008年遭受美國次貸危機及汶川大地震沖擊后，成都市辦公市場供給量于2009年開始回暖，并于2013年達到頂峰146.70萬平方米。至此，成都市寫字樓市場庫存積壓、去化壓力加大，市場供應任務由增量轉為去化。2014－2022年期間，新增供應量整體呈下降趨勢，其中2018年達到最低點，全年僅錄得新增供應量31.40萬平方米，此后至2020年有所回升，平均年增長率為28.56％。2019年寫字樓市場錄得7個項目中4個項目位于城南區，一定程度上反映了成都辦公商圈逐漸向南偏移。受新冠肺炎疫情的影響，2021年成都市優質寫字樓全年僅新增32.00萬平方米；2022年，新冠肺炎疫情的影響緩和、防疫工作進入常態化，隨著非傳統金融業、TMT行業的驅動以及本土潮流文化的興起，成都的城市商業活力在全國市場間得以顯現，業主重拾信心致使供給回暖，成都市優質寫字樓新增43.40萬平方米，同比增長35.63％。

需求量：

成都市寫字樓市場的需求主要受人口流入、對外招商引資以及對內產業布局的影響。金融業、TMT行業成為成都市寫字樓市場主要的需求來源。

得益于項目建設和“蓉漂計劃”人才引進，成都市迎來大量外來人口的遷入且外來人口整體呈現年輕化的特點，成都城市活力提升，其營造的宜商環境吸引了更多外來城市及境外企業的布局。2016－2018年，成都市辦公市場需求量整體呈上升趨勢，2018年優質寫字樓凈吸納量為92.3萬平方米，位居全國第一；其后年間，在國際經濟疲軟、貿易緊張的局勢下，成都市產業增長乏力，加之新冠肺炎疫情的爆發與反復，出現退租、降低租賃規模的現象，2018－2022年，優質寫字樓凈吸納量年均復合增長率為-43.81％。期間，成都市優質寫字樓需求量于2021年迎來短暫的回升，凈吸納量約為47.0萬平方米，同比增長1.25倍，主要系自成都市電子信息產業及其衍生行業的迅速發展，成都市寫字樓租賃市場的擴張、升級需求得到釋放所致。從區域來看，2021年，大源、金融城作為城南區代表，吸納量占比分別達到35.4％、24.7％，居成都市商區之首。城南區以金融商務、軟件信息等現代服務業為主，建有國家軟件產業、集成電路產業及網絡游戲動漫產業等基地，成都金融業及電子信息產業的浪潮促進了城南區域功能的凸顯。

此外，根據世邦魏理仕發布的《2022年成都甲級寫字樓租戶普查》，目前成都市寫字樓市場前兩大主力依舊為金融業（面積占比21％）及TMT行業（面積占比19％）。在國內經濟去杠桿、擠泡沫的影響下，近五年成都市金融業需求有所收縮，2022年租賃面積占比為21％，較2017年下降約7個百分點，其中非傳統金融行業的租賃面積占比為8％，較2017年下降約6個百分點，傳統金融行業（保險、銀行、證券等）的租賃面積占比合計13％，較2017年下降約1個百分點。相反地，TMT行業租賃需求勢頭強勁，租賃面積占比較2017年上升約5％，得益于政策指導、產業支持及人才優勢，成都市成為TMT企業孵化或落戶的聚集地之一。